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segunda-feira, 31 de março de 2014

Cadê a bolha imobiliária?

Escrever sobre bolha imobiliária é como escrever sobre bolha financeira.  Todo mundo sabe que existe, mas ninguém mostra tecnicamente que ela existe.  Existem tantas variáveis que influenciam o mercado imobiliário, mas podemos escrever algo, como já fiz várias vezes neste mesmo blog.  Meu índice de acertos dos temas que trato aqui é muito grande.  Aqueles que me acompanham há tempo, sabe do que eu falo.


A pergunta que se faz é se a bolha imobiliária ainda existe ou não. Vocês estão curiosos para saber se a bolha já estourou ou não.  Pois vou dizer pela minha experiência no mercado imobiliário nestes últimos 45 anos, que a situação se configura como bolha imobiliária.  Como vocês sabem, a minha formação é engenheiro civil.  Atuei muito nesta área.  Ganhei muito dinheiro, mas perdi na mesma proporção, também.

Eu me lembro que o primeiro boom do mercado imobiliário se deu no período do governo Figueiredo, no regime militar. Lembro-me até hoje, que o Figueiredo tinha propósito de suprir a demanda não atendida de 6 milhões de moradias.  Havia escassez de oferta e ao mesmo tempo tinha demanda reprimida pelo crescimento espantoso do País no período da ditadura militar.  Era época do glorioso BNH - Banco Nacional da Habitação.

De lá para cá, a Caixa Econômica Federal que absorveu o BNH, continua atuando praticamente sozinha na modalidade de financiamento imobiliário.  Governo Lula colocou como prioritário o programa habitacional, tal qual fizera o general Figueiredo. Criou o programa Minha Casa Minha Vida, com subsídios dados com dinheiro do trabalhador, o FGTS. A Dilma deu continuidade ao programa habitacional, como o objetivo de construir 1 milhão de habitações por ano.


A inserção da classe média no mercado de consumo, fez com que a demanda pela habitação crescesse, tal qual no período do regime militar.  As construtoras e incorporadoras foram chamadas para fazer empreendimentos para atender a demanda reprimida.  Houve boom do mercado imobiliário.  Os preços dos imóveis foram às alturas, subindo muito além da inflação.  Parecia que o ciclo de lançamentos imobiliários não iria acabar nunca.  Mas, tudo tem o limite.  O endividamento da população está a chegar no limite. Isto afeta diretamente o mercado imobiliário.

Nestes últimos 4/5 anos, houve procura frenética de imóveis para investimentos muito mais do que para moradia, propriamente dita.  Houve muitas compras feitas na planta para especulação.  A classe emergente, viu no investimento em imóveis na planta como alternativa de ganho fácil.  Dava-se uma pequena parcela de sinal de negócio e bastava esperar a entrega do empreendimento.  O lucro era certo.

Pois, a bolha estourou!  Os preços dos imóveis mal acompanha a inflação oficial.  As incorporadoras que embutiam lucros astronômicos estão sendo obrigados a enxugar a margem de lucros para desencalhar.  Muitas vezes, as incorporadoras estão tendo que vender o imóvel, com margem lucro zero, apenas para livrar-se do empréstimo plano empresário junto a Caixa Econômica ou outro agente financeiro.


Se antes, os plantões de empreendimentos imobiliários estavam cheios de clientela, hoje, vivem às moscas.  Hoje, você consegue negociar muito bem na hora da compra.  As incorporadoras e construtoras dão descontos que vão até 30% do valor da tabela.  E vou mais longe.  A clientela, hoje, pode exigir que as incorporadores mobiliem os apartamentos para fechamento do negócio, além do desconto.  

Os especuladores estão desistindo de continuar o pagamento das prestações da parte não financiada.  Isto é o começo do fim do boom imobiliário.  Começam aparecer, aqui e acolá, a placa de "Vende-se".  Isto é o prenúncio ou mesmo constatação do estouro da bolha imobiliária.  A crise imobiliária nos EEUU, começou assim, embora pelo motivo de inadimplência dos financiamentos hipotecários.  

A natureza da bolha imobiliária no Brasil é diferente daquela dos EEUU.  Lá nos EEUU, quebrou bancos hipotecários.  Aqui no Brasil, como o banco hipotecário é o próprio governo, dificilmente vai repetir o fenômeno que ocorreu lá. No Brasil, o estouro da bolha imobiliária vai pegar as incorporadoras e construtoras.  Este filme já vi no passado.  Lembro-me como ícone do estouro da bolha imobiliária no passado, o caso da Construtora Encol que deixou mais de 40 mil vítimas.  


Tenho seguinte sugestão a fazer:
a) Se você ainda não comprou o imóvel, adie a compra. Encontrará condições melhores no futuro próximo.
b) Se você já deu sinal de negócio e está esperando a entrega do imóveis, renegocie o contrato ao seu favor.
c) Se você comprou o imóvel para especulação, dando sinal de negócio, saia correndo.  Tente recuperar pelo menos o dinheiro que você já pôs no empreendimento.
d) Nunca compre imóvel na planta. Aquele empreendimento, poderá ficar por muito tempo na planta. E ainda tem o risco de incorporadora ou construtora quebrar no meio do caminho.
e) Se você vai comprar para moradia, pela necessidade, especule bem e negocie bem.  O comprador, hoje, tem força de negociação.  Pense bem nisto!

Boa sorte e muita cautela para os compradores de imóveis!

Ossami Sakamori
@SakaSakamori


 

7 comentários:

  1. Após estas informações, minhas preocupações estão voltadas para os reflexos, "calotes" aos empreiteiros do segmento, que irão deixar muitas bocas famintas na área da construção. É fácil fazer sonhar, pois isso é próprio no campo da política brasileira, mas acordar com algo realizado, sem que se transforme em pesadelo, é outra história.
    Professor: Seus "conselhos" são amplamente fundamentados.

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  2. Belo artigo, bastante direto ao ponto. Em Goiânia a bolha está configurada e dando sinais de que vai explodir. Quando os EEUU aumentarem os juros básicos ano que vem, a bolha estourará. Pode anotar aí.

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  3. Eu tenho "contatos" no ramo imobiliário (hahaha) de Novos e de Usados
    Uma coisa é certa: quem é da periferia-fundão, ainda não compra imóvel mais perto. Liga, pergunta, sonha, almeja, mas não abusa.

    Comentei o seguinte com amigos:
    * Casa própria :: quem financiou, fez com parcela dentro do orçamento (mesmo que + de 50%)
    * Comercial :: é meio que jogo de azar, desde q não fosse para uso próprio (paciência)
    E tem muitos prédios subindo em todo lugar: desde normais a super-modernos (torço para serem ocupados)
    * Investimento :: zoião sempre teve, mas jogou com consciência do risco (perdeu, perdeu) Estes ganharam boa grana. Mas não estão mais comprando e o que tem estão vendendo barato

    A bolha US teve outra natureza (como vc bem disse).
    Este momento brasileiro tem mais a ver com (boa) especulação, de que o Brasil cresceria economicamente (que sabemos que isto não aconteceu ((e estamos cada vez mais na m*)))

    No meu entendimento, só vai dar m* feia mesmo se começar a haver demissões, desemprego (o que acho bem provável) Fora isso, o brasileiro "vai levando", como temos todos feito

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  4. Eu comprei imóveis na planta que já estão para serem entregues e sem financiamento. Acho que foi um bom negócio porque rendeu quase 100% em 2 anos. Há lista de espera de compradores. Mas daqui para frente vamos observar melhor, porque a economia do país está enfranquecendo.
    Abraços, Saka.

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  5. Sakamori-sam,
    O governo petralha faz benesses com chapéu do outros. O subsídio do minha casa, minha vida é os rendimentos do fgts, em tese dinheiro do trabalhador. No entanto o saldo de fgts de cada trabalhador esta sendo remunerado abaixo da inflação. Existem trabalhadores requerendo correção do saldo pela inflação mais os jurão de 0,25% ao ano. Se isso virar jurisprudencia vai arrebentar com o governo, que gastou todo o rendimento para fazer benesses. E quando esse subsidio do minha casa minha vida for retirado, que as construtoras colocam esse valor no lucro delas, vai ocorrer mais um furinho nessa bolha.

    "PAÍS RICO É PAÍS HONESTO"

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  6. 5 RAZÕES PARA DESCARTAR BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL:

    1 - A verba destinada para crédito imobiliário no Brasil representa 6% do PIB nacional. Em países que tiveram bolha imobiliária, como EUA, Espanha, Portugal e etc., esse valor representava cerca de 76% do PIB do país. Ou seja, se todo mundo que tem financiamento imobiliário der calote, a economia do país continua firme e forte, pois o percentual é irrisório, diferente dos outros países citados.

    2 - Política de concessão de crédito austera. No EUA, quando houve bolha imobiliária, os bancos emprestavam 100% do valor do imóvel e ainda davam troco para que o cliente pudesse reformar e decorar o imóvel novo. Na Espanha, o prazo para pagamento chegou a 50 anos. No Brasil há uma política onde o cliente é obrigado a sempre dar entrada para obter o financiamento, e essa entrada varia de 20% a 40% do valor do imóvel. O prazo máximo aqui é 35 anos.

    3 - Entre os anos 80 e 2000, o mercado imobiliário brasileiro ficou praticamente estagnado. As leis que regulavam o crédito imobiliário não favoreciam aos bancos, de forma que esses não emprestavam. Não havendo crédito no mercado, a maioria das pessoas era obrigada a comprar à vista, fator esse, que diminuia a demanda por imóveis. Sendo assim, com baixa procura, os preços subiam pouco. No início desse século, quando começou a ser disponibilizado mais crédito, obviamente a procura aumentou, e consequentemente os preços também. Sendo assim, é natural afirmar que a supervalorização de imóveis que ocorreu recentemente nada mais é do que um ajuste de preços pelas décadas sem aumento de preço nos imóveis do país.

    4 - O valor médio de um imóvel no país corresponde a 5,1 vezes a renda anual de uma família comum. Em países onde estourou uma bolha imobiliária, um imóvel correspondia geralmente a 10,5 vezes a renda anual das famílias.

    5 - Uma bolha se forma quando há financiamento acessível — é isso que permite que mais pessoas tenham condições de comprar, o que eleva os preços. Nos Estados Unidos, a euforia começou quando o Federal Reserve, banco central do país, cortou os juros para estimular a economia, e os bancos passaram a emprestar com taxas reduzidas.Como a rentabilidade da renda fixa era baixa, os americanos usavam esse crédito barato para aplicar em imóveis. Contratavam o financiamento por 30 anos, para que as prestações não fossem altas, na esperança de revender a casa ou o apartamento com lucro meses depois. No Brasil, todos sabem que o crédito direto (aquele que dá dinheiro limpo na sua mão) possui taxas muito altas, de forma que não compensa pegar dinheiro emprestado para investir em imóveis. Situação contrária a que ocorreu nos EUA.

    Baseado em um estudo da Bain & Company

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    1. estudo de QUEM? bain QUEM? boçais! Vai lá, no bolhaimobiliaria.com, pro pessoal esfregar na sua cara DEZ pesquisas que liquidam este relatório mequetrefe sem base alguma! Compara com a Espanha pra gente ver, anônimo, compara? Me mostre que pesquisas indicam quantas pessoas podem comprar o que - dica, saiu na Folha... Tosco, vazio, manco. Tentem a sorte.

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